Crédit-bail immobilier

Crédit-bail immobilier  
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Le crédit-bail immobilier constitue un moyen original et privilégié pour financer une partie du patrimoine immobilier des entreprises (tout bien immobilier à usage professionnel à construire, neuf ou d'occasion).
Les entreprises peuvent en effet, par l'intermédiaire de sociétés de crédit-bail, financer des immeubles importants (généralement à partir de 150 000 euros) sans apport initial, sur une durée relativement longue (15 à 20 ans), alors qu'elles pourraient éprouver des difficultés à obtenir des crédits bancaires sur de telles durées et à taux raisonnable. Toutefois, ce mode de financement est peu accordé à des entreprises en création, il s'adresse à des entreprises plus matures en recherche de financement pour des projets de croissance.


  Bénéficiaires

Toutes entreprises, quel que soit leur secteur d'activité, assujetties à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA).


  Principaux avantages

Le crédit-bail immobilier permet un financement à 100 % du montant de l'investissement (sous réserve du paiement du premier loyer).
Les loyers de crédit-bail font partie en totalité des charges déductibles pour l'entreprise.
La propriété de l'immeuble loué étant la première des garanties pour le crédit-bailleur, le crédit-bail permet de dépasser souvent le ratio habituel : fonds propres/endettement à terme = 1, donc d'admettre une proportion moindre de capitaux propres.
Enfin, ni l'immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figurent au bilan de l'entreprise ; ce qui a notamment comme avantage de "limiter l'endettement apparent " de l'entreprise (mais les loyers de crédit-bail figurent sur une ligne spéciale au compte de résultat, l'encours des contrats de crédit-bail est indiqué dans les annexes comptables, et les contrats sont publiés à la conservation des hypothèques).
Indexation des loyers pour une faible partie.
Sortie anticipée du contrat possible dès la 7ème année.


  Conditions

Le dossier est accepté en fonction de la nature du bien financé, de la situation financière de l'entreprise, de sa capacité de remboursement et des autres programmes financés par ailleurs.


  Modalités

La société de crédit-bail achète éventuellement le terrain. La construction se fait sous la direction de l'architecte ou du bureau d'étude de l'entreprise qui conserve la maîtrise d'ouvrage, dans le cas du neuf.

Pendant la période de construction, la société de crédit-bail paye les travaux et elle se charge de la récupération de la TVA. Le client verse des pré-loyers qui correspondent aux intérêts sur les décaissements réalisés par la société de crédit-bail.

Un contrat de location est signé pour une durée minimale en général de 15 ans et assorti d'une promesse de vente.

Le client paye des loyers qui peuvent être constants, progressifs ou dégressifs, généralement indexés pour une part limitée. Les loyers sont calculés sur la valeur hors-taxes des investissements. Ils sont payables trimestriellement, semestriellement ou annuellement, d'avance ou à terme échu, selon les sociétés de crédit-bail.

Pendant la durée du contrat, l'entreprise locataire doit assumer les différentes charges de l'immeuble (entretien, assurance, impôts, etc.)

En fin de contrat, l'entreprise achète le bien pour la valeur résiduelle prévue au contrat. Le prix oscille fréquemment entre 5 et 15 % de l'investissement d'origine, mais il peut être réduit à un euro. Pour acquérir le bien, l'entreprise doit effectuer une levée d'option d'achat qui déclenchera le transfert de propriété du bien immobilier. Cette opération génère des incidences fiscales et comptables.


  Coût

Souvent le taux est supérieur d'environ un point à celui des prêts bancaires à long terme.

Sofergie : régime favorable de crédit-bail adapté aux investissements permettant d'économiser de l'énergie ou de protéger l'environnement.

  Organismes compétents

Les sociétés financières spécialisées en crédit-bail immobilier.
Principales banques commerciales (via leurs filiales de crédit-bail immobilier.).


  Pour en savoir plus

L'ASF, Association française des sociétés financières, 24, avenue Grande Armée, 75854 Paris cédex, Tél. : 01.53.81.51.51.

Celle-ci publie notamment l'Annuaire des sociétés financières comprenant les organismes de crédit-bail mobilier et immobilier.

 

Janvier 2011

© Agence Pour la Création d'Entreprises (APCE)