Pas de porte et droit au bail

Pas de porte et droit au bail  
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Lorsqu'un crateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut tre amen, suivant les circonstances, verser :

un pas-de-porte (galement appel droit d'entre) au propritaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. Cette somme est dfinitivement acquise au propritaire.
un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail.

Ces deux notions ne doivent donc pas tre confondues : elles sont de nature juridique diffrente.


Le pas-de-porte

Lemontant du pas-de-porte est librement fix entre les parties. Il peut tre considr :

Soit comme un supplment de loyer (cas le plus frquent) : le propritaire souhaite se prmunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative relle des locaux. Dans ce cas, le montant du pas-de-porte est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.
Soit comme une indemnit correspondant la "contrepartie pcuniaire d'lments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer".
Soit comme une indemnit correspondant la contrepartie pcuniaire, la foisde la dprciation de la valeur vnale des locaux et de la proprit commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propritaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnit d'viction.

Il peut aussi tre de nature mixte (supplment de loyer et indemnit).

Le propritaire (appel bailleur) et le locataire (appel preneur)ont intrt prciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A dfaut, en cas de conflit, les juges recherchent la commune intention des parties, qui, le plus souvent le considrent comme un supplment de loyer.

Consquences fiscales de la qualification du pas-de-porte

Pas-de-porte considr comme un supplment de loyer

- Le bailleur dclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilit sous certaines conditions d'chelonner le versement des sommes dues au titre de l'impt sur 4 ans) + assujettissement la TVA si le loyer du bail y est lui-mme assujetti.
- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge dductible des rsultats, en pourcentage de la dure du contrat (1/9me par an) condition que le loyer fix dans le bail soit anormalement bas, c'est--dire nettement infrieur la valeur locative.

Pas de porte considr comme une indemnit

- Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnit.
- Pour le locataire, le pas-de-porte reprsente un lment incorporel non amortissable inscrit l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).


Le droit au bail

Le droit au bail est un lment du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les locauxet de bnficierd'un droit au renouvellement du bail qui y est associ ; il a donc une valeur patrimoniale.
L'entrepreneur signe un bail neuf ou achte un droit au bail ; dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le prcdent occupant et le propritaire, pour la dure restant courir.
Le locataire sortant cde par consquent son bail moyennant le paiement d'une indemnit : le "droit au bail".

Sur le plan fiscal, pour le locataire cdant, le montant de la vente du droit au bail est pris en compte pour la dtermination du bnfice imposable au titre des bnfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour le nouveau locataire, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable.

Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, donnant lieu au versement d'un "droit au bail" et la cession du fonds de commerce dans son ensemble, le bail ne reprsentant qu'un des lments de cefonds.

Lorsqu'un exploitant cde son fonds une personne reprenant la mme activit et la mme clientle (notion de repreneur du fonds de commerce), le bailleur ne peut pas s'opposer la vente. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de cder le bail seul,indpendamment du fonds.


Le "bail l'amricaine"

Il s'agit d'un bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail.
Le locataire n'a pas payer de somme initiale, mais il paie un loyer plus lev au dpart compos :
d'une part, du montant de la valeur locative des lieux,
d'autre part, de l'amortissement d'un droit d'entre. Ce dernierest dtermin pour une somme globale en capital, pay de manire chelonne sur toute la dure du bail, ce qui aboutit un loyer suprieur au prix du march.

Avantage de ce type de contrat : l'entreprise n'a pas de somme importante verser au dpart.

Inconvnient : les modalits de rvision du loyer lors du renouvellement du bail l'amricaine n'ont pas t clairement tranches par les tribunaux, ce qui peut tre pnalisant pour le locataire.
D'autre part, en cas de cession de son bail, le locataire ne peut pas rcuprer un "droit au bail" auprs de son successeur.


Fvrier 2014

Agence Pour la Cration d'Entreprises (APCE)