La location gérance

La location gérance  
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Le contrat de location-gérance, également nommé dans la pratique "gérance libre", permet au propriétaire d'un fonds de commerce, ou d'un établissement artisanal de concéder à une personne, le locataire-gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance.


  Intérêt

Pour le propriétaire du fonds : la location-gérance lui permet de conserver la propriété de son fonds, d'en maintenir l'exploitation et de s'assurer un revenu grâce à la perception des redevances.

Pour le locataire-gérant : cette formule lui permet d'être "à son compte" sans avoir à investir immédiatement dans l'achat des éléments parfois onéreux d'un fonds (clientèle, droit au bail, brevet, matériels, licences, etc.). Elle lui permet également d'apprécier la viabilité de l'entreprise qu'il envisage, le cas échéant, de reprendre.

 Cette situation n'est pas exempte de risques. Le risque principal pour le bailleur est de voir son fonds de commerce déprécié par une mauvaise gestion du locataire-gérant. Inversement, le locataire-gérant peut travailler contre son intérêt en renforçant par sa compétence la valeur d'un fonds qu'il pourrait ensuite acquérir si le bailleur accepte de le lui vendre, ce qu'il n'est pas obligé de faire.
Chaque situation doit donc faire l'objet d'une analyse approfondie (voir les risques et responsabilités ci-dessous).

Précision : la location-gérance est généralement provisoire. Le sort du fonds en fin de bail doit être une préoccupation des parties : reprise du fonds par le bailleur, cession ou donation au locataire-gérant, fusion ou absorption entre société loueuse/société locataire.


  Conditions

  Pour le propriétaire du fonds

Il doit avoir exploité le fonds pendant 2 ans au moins.
Quelques exceptions à cette obligation sont toutefois prévues par l'article L144-5 du code du commerce. C'est notamment le cas :
- des héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé,
- du conjoint attributaire du fonds de commerce ou artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsqu'il a participé à l'exploitation pendant au moins 2 ans.

Il doit demander l'autorisation expresse du propriétaire des locaux s'il est titulaire d'un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.

  Pour le locataire-gérant

Avoir la capacité d'exercer le commerce.
S'immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
S'engager à exploiter le fonds selon sa destination, c'est-à-dire sans changer l'activité.


  Caractéristiques du contrat

  Publicité du contrat

Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales.

  Durée du contrat et conditions de résiliation

Durée déterminée ou indéterminée.
Généralement : un an renouvelable par tacite reconduction.

Résiliation
Si le contrat est à durée déterminée, la résiliation ne peut intervenir que d'un commun accord dans les conditions prévues par le contrat.
Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se faire unilatéralement sur congé donné par l'une des 2 parties.


  Redevance

 Son montant est fixé librement par les parties et peut être révisable. Il peut être fixe ou proportionnel au chiffre d'affaires ou au bénéfice.

 Les redevances peuvent être versées mensuellement ou trimestriellement et sont soumises à la TVA.

Fiscalement,
     Pour le bailleur :
    - La mise en location-gérance n'entraîne pas l'imposition immédiate des plus values et il n'est pas procédé à l'imposition immédiate des bénéfices réalisés jusqu'au  jour de la location gérance.
    - Les redevances sont des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global.

    Pour le locataire-gérant, ces redevances représentent des charges déductibles de son bénéfice imposable.

A noter : les redevances sont soumises à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS, lorsqu'elles sont perçues par un bailleur qui exerce une activité dans le fonds loué.

Cette disposition a pour effet de pénaliser le montage financier consistant à confier un fonds de commerce en location-gérance à une société constituée par l'exploitant lui-même. Ce montage permet à l'exploitant de percevoir des loyers, et non des rémunérations soumises à cotisations sociales. 


  Obligations réciproques

Obligations à la charge du bailleur (loueur)
   petit_carre.gif L'obligation de délivrance du fonds consiste à remettre au locataire tous les éléments composant le fonds, et notamment à lui donner un fonds répondant aux normes d'hygiène et de sécurité, exploitable dans de bonnes conditions et lui permettant une "jouissance paisible".
Une exception est faite quand le locataire a accepté expressément le fonds dans l'état de conformité (ou de non-conformité) où il se trouve.
A noter : un arrêt de la Cour de Cassation du 13 juillet 2010 (n°09-69.170) illustre ces obligations : le propriétaire d'un restaurant qu'il avait mis en location-gérance a été sanctionné (dommages-intérêts pour couvrir les investissements et le préjudice financier dû à la fermeture temporaire du restaurant) pour n'avoir pas fait faire les travaux de mise aux normes, malgré un avis défavorable à l'ouverture au public émis par la commission de sécurité et pour n'avoir pas non plus informé son locataire-gérant de cette non-conformité à la signature du contrat.

   petit_carre.gif Le locataire bénéficie de 3 garanties légales de droit commun (hors contrat) vis-à-vis du bailleur :
. la garantie des vices cachés,
. la garantie d'éviction qui le garantit contre les troubles de droit provenant de lui-même ou d'un tiers,
. la garantie du fait personnel qui le préserve d'un rétablissement direct ou par personne interposée de la part du bailleur, qui, en se réinstallant, lui ferait concurrence.

Obligations à la charge du preneur (locataire-gérant)
   petit_carre.gif Le preneur doit exploiter le fonds conformément à sa destination (il ne peut pas modifier l'activité ni en adjoindre une nouvelle sans l'accord du bailleur), il doit gérer l'affaire de telle sorte que le fonds ne perde pas de valeur. Il doit également exploiter le fonds de commerce "en bon père de famille", notamment en respectant la réglementation de la profession pour ne pas mettre le fonds en danger (fermeture administrative par exemple), ne pas modifier l'enseigne, se conformer au bail commercial, faire les réparations locatives, ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds, etc.

   petit_carre.gif Le preneur est souvent tenu d'entretenir le fonds en état d'être exploité. Il doit donc remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.

   petit_carre.gif Le contrat contient souvent une clause de non-concurrence limitant le droit de rétablissement du locataire à la fin du contrat.

   petit_carre.gif En vue de garantir le paiement des redevances, l'exécution des obligations du locataire-gérant et le maintien du fonds à sa valeur de départ, il est d'usage d'exiger un dépôt de garantie qui sera restitué au locataire à la fin du contrat.
A noter : la prudence est d'introduire une clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance.

  Fin du contrat

triangle.gifLe locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique de son contrat (il n'acquiert pas la propriété commerciale sur le fonds).

triangle.gifLe locataire restitue le fonds au bailleur qui n'a pas à lui verser d'indemnité.

triangle.gif La fin de la location-gérance doit faire l'objet d'une publicité (avis dans un journal d'annonces légales). C'est à compter de cette date que le loueur ne garantira plus les dettes fiscales du locataire.

triangle.gif Les dettes contractées par le locataire, afférentes à l'exploitation et contractées pendant la gérance sont immédiatement exigibles.


  Responsabilités

triangle.gifJusqu'à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de cette date, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.

triangle.gifLe bailleur peut également être mis en cause par l'administration fiscale, pour le paiement des impôts directs du locataire liés à l'exploitation du fonds de commerce, même au delà du délai de 6 mois.

triangle.gifLes contrats de travail attachés au fonds le suivent.


  Inconvénients

triangle.gifLe bailleur reprend le fonds dans l'état où il se trouve à la fin du contrat de location-gérance : il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié.

triangle.gif Une contrainte pour le bailleur : à l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le loueur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.

L'administration fiscale considère qu'il y a cession déguisée, lorsque le contrat de location-gérance est assorti d'une promesse de vente et que le montant de la redevance est imputé sur le prix de vente.

Le locataire n'est propriétaire de rien en fin de contrat ; même s'il a fait prospérer le fonds, il n'a droit à aucune indemnité.

Précision : des clauses bien rédigées dans le contrat de location-gérance peuvent permettre d'éviter les difficultés éventuelles liées à cette situation. La consultation d'un professionnel du droit est donc vivement conseillée.


grosse_puce.gif Textes de références

Articles L144-1 et suivants du code du commerce


Février 2013

© Agence Pour la Création d'Entreprises (APCE)